PROBLEMY NAJEMCÓW LOKALI W GALERIACH HANDLOWYCH NADAL AKTUALNE PO PONOWNYM OTWARCIU OBIEKTÓW W ZWIĄZKU Z ZNIESIENIEM ZAKAZU HANDLU

Wśród aktualnych tematów z jakimi przychodzą Klienci do naszej Kancelarii, w ostatnim czasie pojawił się istotny i powszechny problem zgłaszany przez Najemców lokali w galeriach handlowych, dotyczący rozliczeń z tytułu opłat czynszowych wobec ponownego otwarcia obiektów, po ustaniu zakazu handlu wprowadzonego z uwagi na stan epidemii. Nasza Kancelaria od początku wspierała przedsiębiorców w zakresie pomocy prawnej w czasie pandemii, w tym przede wszystkim zapewniając możliwość konsultacji w ramach tematyki dotyczącej przepisów tzw. Tarczy Antykryzysowej. (Post na stronie kancelarii na Facebooku z dnia 11.stycznia 2021r.)  

Przypominamy że w okresie pierwszego lockdownu, tzw. Tarcza 2.0, która weszła w życie 31.03.2020 r., przewidywała wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy) w galerii o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. (art. 15ze). Oznaczało to w praktyce zwolnienie dla Najemców z obowiązku płacenia czynszu w okresie obowiązywania zakazu handlu. Za ten okres Wynajmujący w stosunku do Najemców objętych zakazem handlu nie mieli również prawa żądać zapłaty innych opłat, np.  eksploatacyjnych czy doliczanych do czynszu, ani korzystać z zabezpieczeń ustanowionych na wypadek niewykonywania zobowiązań pieniężnych przez najemców, takich jak gwarancje bankowe, kaucje czy dobrowolne poddanie się egzekucji z mocy art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Jednak zastosowanie powyższego rozwiązania, przepisy wiązały z koniecznością wyrażenia przez Najemcę zamkniętego sklepu/punktu usługowego, zgody na złożenie przez niego bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta taka winna być przez Najemcę złożona w ciągu trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Ustawą z dnia 19.06.202 r. (tzw Tarcza 4.0) sprecyzowano przepis art 15ze w celu uniknięcia pojawiających się kontrowersji co do zakresu stosowania przepisu, poprzez dodanie do dotychczasowego brzmienia nowego ustępu, stanowiącego, iż przepis stosuje się do wszystkich lokali w galeriach, niezależnie od celu oddania powierzchni do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.  

Wobec kolejnego zamknięcia handlu w galeriach w listopadzie 2020 r. pojawiły się kontrowersje, czy art. 15ze z tarczy antykryzysowej 2.0. ponownie może znaleźć zastosowanie, przy czym jednak przeważający był pogląd, prezentowany również przez prawników z naszej Kancelarii, iż przepis nie zawiera ograniczenia czasowego jego obowiązywania, zatem oznacza to, że przy ponownie ustanowionym zakazie handlu art. 15ze ww. ustawy także znajduje zastosowanie.

Wielu przedsiębiorców musiało wobec powyższych regulacji rozwiązać dylemat, czy zaryzykować przedłużenie umowy najmu na kolejne sześć miesięcy, ze świadomością, iż wiadomym było, że  ruch w dużych obiektach handlowych nie wróci szybko do normy, a Najemcy poniosą niepowetowane straty, które mogą oznaczać koniec ich biznesu. Z drugiej strony alternatywa w postaci nieskorzystania z prawa do przedłużenia umowy i obowiązek zapłacenia czynszu i pozostałych opłat za okres obowiązywania zakazu, dla wielu firm była nie do przyjęcia. Decyzji nie ułatwiał przy tym fakt, iż wobec niejednoznaczności przepisów mnożyły się wątpliwości interpretacyjne, które doprowadziły do wielu problemów praktycznych w stosowaniu art. 15 ze  dotyczącego regulacji wygaszenia wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu powierzchni w galeriach handlowych. Problemy dotyczą przy tym zarówno Najemców, którzy zdecydowali się na skorzystanie z przepisu tarczy 2.0., jak też tych Najemców, którzy wybrali drogę indywidualnych negocjacji z przedstawicielami galerii handlowych. 

Wobec tak niedoskonałego unormowania i związanych z nim ryzyk prawnych oraz konsekwencji dla dalszego funkcjonowania Państwa biznesów, proponujemy ze swojej strony wsparcie dla Najemców w zakresie analizy prawnej ich sytuacji, która pozwoli wypracować rozsądne zastosowanie dopasowanej do indywidualnej sytuacji. Zwracamy uwagę, iż niezależnie od rozwiązań przewidzianych w Tarczy 2.0., Kodeks Cywilny zawiera regulacje przyznające każdej ze stron prawo do podjęcia działań zmierzających do zmiany wzajemnych praw i obowiązków stron umowy, a nawet do rozwiązania umowy z uwagi na zaistnienie nadzwyczajnej zmiany sytuacji w stosunku do istniejącej w chwili zawierania umowy. Nasza Kancelaria oferuje również pomoc przy prowadzeniu rozmów z zarządcami obiektów.