Tarcza antykryzysowa – zmiany w umowach najmu

Wprowadzona przez rząd tarcza antykryzysowa wprowadza znaczące zmiany dotyczące umów najmu. Mają one na celu zapewnienie bezpieczeństwa najemców w taki sposób, aby w okresie w którym przewiduje się najwięcej zakażeń nie zostali oni bez miejsca zamieszkania i nie musieli się niepotrzebnie przemieszczać. Trzeba jednak od razu zastrzec, że nowe przepisy stawiają najemcę w pozycji mocno uprzywilejowanej, natomiast właścicieli lokali mogą postawić w trudnej sytuacji.

Najważniejszym z nowych rozwiązań jest możliwość jednostronnego przedłużenia umowy najmu przez najemców, którzy podpisali je do 31 marca 2020 r., a które miały przestać obowiązywać po 1 kwietnia 2020 r. Przedłużyć umowę w ten sposób można do 30 czerwca 2020 r. i co najważniejsze, nie jest do tego wymagana zgoda właściciela lokalu. Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najemca może złożyć wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Co ważne, w celu ograniczenia kontaktu bezpośredniego, oświadczenie będzie można złożyć drogą elektroniczną, np. wysyłając e-mail. Umowa zostaje przedłużona automatycznie na dotychczasowych warunkach.

Nie wszyscy najemcy będą mogli skorzystać z tego prawa. Opcja taka pozostanie niedostępna dla osób, które:

– zalegają z czynszem lub opłatami za więcej niż jeden okres rozliczeniowy, a kwota długu jest wyższa niż czynsz za jeden miesiąc,

– używały lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód,

– wynajmowały, podnajmowały lub udostępniały bezpłatnie lokal komuś innemu bez pisemnej zgody właściciela,

– mają prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (nie dotyczy to jednak sytuacji, w której najemca z przyczyn niezależnych nie może takiego lokalu używać).

Kolejną nowością jest zablokowanie do 30 czerwca 2020 r. możliwości wypowiadania najemcom umów najmu oraz podnoszenia czy obniżenia im czynszu. Lokatorzy są tym samym chronieni przed nagłą podwyżką. Wyjątkiem są tu sytuacje, w których najemca ma prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej albo pobliskiej miejscowości, używa lokalu w sposób niezgodny z przeznaczeniem albo sprzeczny z zapisami umowy oraz wynajął, podnajął lub oddał komuś lokal w bezpłatne użytkowanie bez pisemnej zgody właściciela.

Przepisy przewidują także sytuację, w której właściciel wypowiedział najemcy wysokość czynszu lub wypowiedział mu umowę najmu przed 1 kwietnia 2020 r., a termin wypowiedzenia upływa pomiędzy 2 kwietnia a 29 czerwca 2020 r. Lokator może w takiej sytuacji złożyć właścicielowi oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia. Wówczas termin wypowiedzenia umowy lub wysokości czynszu zostanie przedłużony do 30 czerwca. Także w tym wypadku wystarczy nawet wiadomość mailowa, wysłana najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia. I w tym przypadku przewidziano wyjątki. Mianowicie z opcji przedłużenia terminu wypowiedzenia nie może skorzystać osoba, której przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości oraz której wypowiedziano umowę najmu w trybie natychmiastowym.

Niestety powyższe uprawnienia najemców mogą stanowić problem dla właścicieli lokali. Nie wiadomo bowiem, co w sytuacji, w której wynajmujący podpisał już umowę z nowym lokatorem lub wypowiedział umowę najmu ponieważ sam chciał zamieszkać w lokalu. W tym zakresie prawa właściciela doznają mocnego ograniczenia.

Przedsiębiorcy wynajmujący lokale użytkowe od jednostek samorządu terytorialnego powinni także upewnić się, czy ich miasta nie wykazują własnej inicjatywy, mającej na celu uzupełnienie rządowej tarczy antykryzysowej. Wiele z nich wprowadziło zwolnienia z czynszów najmu lokali użytkowych nawet do końca bieżącego roku kalendarzowego.